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MPA学员苏州毕业实习后感之七

发布时间:2004-06-27     点击数:15991     发布作者:MPA中心
苏州工业园社区商业的创新与启示

2001级MPA 周无事

内容摘要:随着城镇居民收放的增加和生活水平的提高,以及消费观念的转变,传统的社区商业已很难满足人们的消费需要。而苏州工业园区的邻里中心的建设与传统的社区商业相比,无论是在规划布局上、功能设置上、发展规模上还是经营管理上都有很大的创新。本文通过对苏州工业园区邻里中心与传统的社区商业相比较,从中得出我国社区商业建设的几点启示。
关键词:社区商业 创新 启示

一、引言
“社区”一词源于拉丁语的fellowship,原意是亲密的关系和共同的东西。现在我们一般认为社区是指聚集在一定地域范围内的社会群体与社会组织,它是以一定规范和制度将个人、群体和组织结合在一起的社会生活共同体。实行共同参与,共建共繁荣。在城市,社区主要是指被城市道路或自然界限所围合的具有一定规模的生活聚居地,即城市住宅小区,它为居民提供生活居住空间和各类服务设施,以满足居民日常生活和精神生活的需求 。随着我国改革开放和城市化进程的加快,城镇居民收入得到了逐年增加,居民的生活也在不断改善。根据国家统计局公布的统计年报,我国1998年城镇居民人均可支配收入为5452元,到2002年为7703元,城镇居民家庭恩格尔系数从1998年到2002年,也从44.5%下降到37.7%。城镇居民的消费观念、消费方式、消费形态也随之发生了很大的变化。即:消费观念已由传统的以物质消费为主的观念向现代的综合消费观念转变,消费方式由家庭自给性消费向社会化消费转化,消费形态也将逐步由以家庭为载体的休闲、文化、娱乐消费向以社会为载体的体验消费发展。在我国,由于长期以来一直由政府的行政行为控制着社区的开发建设,在建设社区的过程中不从以居民的需要、市场的需要出发,导致配套问题不能考虑周全,尤其是20世纪末以前开发的社区,以很难满足居民的消费需要。而在苏州古城东侧中国和新加坡合作开发的苏州工业园区内,通过建设邻里中心,即按照社区建设的配套建设指标,根据物业规模、物业类型以及居住人口需求,配备相应的商业配套设施,由开发商或物业方进行集中经营与管理,不以赢利为目的,为社区居民提供商业和服务的形式,成功地能解决了上述我国目前社区商业中存在的问题。

二、苏州工业园社区商业的创新
1、在规划布局上
在我国的许多社区的具体规划设计中,由于受各方面条件的限制,缺乏长远的眼光,将社区的商业网点及服务点分散在居民楼的底楼或沿街,而且有大量的违章建筑;居民生活与商业服务不能完全分开,即使是比较好的小区往往也不例外,如湖南省某社区自1993年以来,连续8年被评为湖南省文明居民区,1997年3月被中宣部确定为全国首批创建文明居民示范点,1998年被团中央授予“全国青年文明居民区”称号,占地0.6平方千米,186幢商住楼,常住人口2.2万,其商业用地仅仅是在小区中心规划了一块约1000平方米的集贸市场(1个)用地及周边约1500平方米的日用品便民店(2个便民店,1个肉店,1个蔬菜店)。其他商业网点及服务点均散布于社区的底楼或沿街,而这些服务点多半是违章建筑。 既影响了小区的安全、美观和卫生要求,又影响了居民的工作与休息,扰乱了居的正常生活。
而在70平方公里的苏州工业园区内,根据规划规定将建设17个邻里中心,每个邻里中心承担为方圆1公里内约8000户居民服务的功能,换言之,其辐射半径定为500米,这是考虑到这个距离可让一些老人散步便达;小学的设置,也考虑到要免去家长每日接送小孩之苦。

2、在功能设置上
在传统的社区中,一般是店主利用自有房屋,或者是临时搭建,甚至是违章建筑开办各种商业服务的,其存在业态是以集贸市场以及各种日用小商品杂货店为主,店铺小而多,业态单一、经营品种雷同。店与店之间无相互作用、相互制约的辐射机制,造成了社区商业的低水平重复建设,和恶性竞争,使本来可以达到的规模资源共享效果的目的没有达到。
苏州工业园的邻里中心在功能上集文化、娱乐、商业网点和便民服务于一体。如工业园区第一个建成的邻里中心新城大厦。它的主体是一座4层1.8万平方米的现代建筑。看后你会惊讶地发现,那简直是一个可以满足人们日常生活一切需要的“百宝箱”!一楼有银行、邮局、书店、超市、中外快餐和各式电器;二楼是各类品牌专卖店;三楼是社区的文化娱乐活动中心,电影院、阅览室、旱冰场、保龄球、游乐场、音乐茶座和书画廊一应俱全;四楼是拥有9个专科的医疗中心。紧挨着的是一座附楼:菜市场和大酒店。楼后是大片芳草地、网球场和塑胶跑道的小学操场;再过去便是小学和幼儿园。柴米油盐酱醋茶,你想到的和没想到的邻里中心都有(具体功能详见图1)。难怪新加坡副总理陈庆炎参观后评价说:“苏州工业园区的邻里中心,我们新加坡人看了似曾相识,而这里的更漂亮更完善。

3、苏州工业园区邻里中心把社区服务和商业功能集于一身,带来的是城市现代化的变革。苏州工业园区不再重复像王府井、南京路、观前街那样的传统的线状商业布局,代之以点状布局,这一变革使所有交通干道两侧不会再有“路边店”。这既为未来消费者停车购物创造了良好条件,也保障了城市交通的流畅和快捷,从而有效地避免了现今常见的一大“都市病”。由此可见,这点点滴滴蕴含着的是对人的深切关怀和对城市未来的深谋远虑。

4、在发展规模上
传统的社区商业规模要么过大,大到超出了小区居民的需要,要么过小,小到没有考虑到发展社区商业的问题。部分社区开发商在开发社区过程中,更多的从自身的商业利益出发,在住宅底层、沿街及住宅小区的中心开发多过商业中心,造成社区商业发展失控,既阻碍了居民区的健康发展,也影响了居民区的整体环境。还有一部分小区开发商过分强调小区的居住功能及内部环境的净化、优化,而对居民的日常生活需要考虑的不够,规划社区商业的区位不当,规模过小,不能充分满足居民的消费需求。
在苏州工业园每个邻里中心都按照其服务的半径和服务的人口进行设计,规模既不会过大,也不会过小。标准邻里中心承担的服务半径约0.5平方公里左右,可为1万多户居民提供服务;同时在较小的居住区域布置小型邻里中心。这种布局形式,一方面大大方便了居民,保证了居住区域的整洁有序,保障了商业服务、社会服务设施经营者的效益;另一方面变传统的商业设施"线状分布"为"点状分布",从根本上保证了城市道路的通畅。

5、在经营管理上
我国目前的社区商业企业普遍存在着“五低”现象,即企业档次低、商品质量低、满足需要的程度低、服务水平低、盈利水平低。社区商店绝大多数是路边店、夫妻店,企业规模小,管理水平低,具备现代管理制度与管理手段的社区商业企业极少。经营的商品以无质量保障的日用工业品、粮油食品、儿童玩具、鞋袜、蔬菜等为主,不仅不能满足社区居民的需要,甚至还出现了有毒大米、有毒蔬菜、有毒玩具等损害居民健康的事实。至于服务质量方面,社区商店售出的商品基本上无保质、保修承诺,更谈不上周到的售前售后服务。正因为规模小、管理水平差、经营商品不受消费者欢迎。
而苏州工业园邻里中心系由苏州工业园区邻里中心管理有限公司进行统一管理,该公司开发制定了《邻里中心标准化管理系统(NCMS)》,并与全国多家商业企业实行连锁经营,逐步实现组织形式集中化、经营方式规模化、运行方式标准化、管理手段现代化。

三、邻里中心对我国社区商业建设的启示
1、在社区商业规划上,可根据我国现行的国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB50180─93)关于社区划分标准(见表1),借鉴新加坡和苏州工业园的经验,分三个层面进行规划:每个居住小区配套一个街坊商店(新加坡1000~1200套住户配套建设一个邻里商店),在该店内配置一些小型自选市场、便利店、专业店、菜场、餐饮网点、生活服务网点,主要以经营生活必须品为主;每个居住区规划配套建设一个邻里中心(新加坡6000~8000套住户配套建设一个邻里中心),主要服务项目除了街坊商店配置的项目外,还就增加文化娱乐、体育健身、医药保健、家政金融服务等网点。在新加坡一个典型的邻里中心设置35个商店和两个餐厅、1个超级市场、1家菜市场、1至2台自动提款机。规定的必须功能有诊疗所及牙医、面包店、中西药行、托儿所、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心;40000~60000套住户可配套建设一个社区商业中心(类似于新加坡的新镇中心),以经营高档消费为主,如娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高级餐馆。以上三个层面上的超市规模可按表二进行设置。

表一 按人口规模划分的居民区类型表
级别 居住区 居住小区 居住组团
户数(户) 10000~15000 2000~3500 300~800
人口(人) 30000~50000 7000~15000 1000~3000

表二 三个层面上的超市规模
类别 小型自选市场 超级市场 特级市场
服务层面 街坊商店 邻里中心 社区商业中心
地点 靠近居民 靠近居民 社区商业中心
停车场 步行10分钟可达 设有停车场 设有大型停车场
营业面积 120~400m2 400~2500m2 2500m2以上
商品品种 250~1000种 3000~5000种 2~5万种
价格策略 低价策略 低价、低毛率策略 低价、低毛率策略

2、在经营上,一方面鼓励大型集团企业投资及经营社区商业,这样不仅可以改变目前社区商业零散布局,逐渐形成集购物、休闲、服务等众多功能于一体的社区商业构架;这些大型的集团企业从竞争激烈的市中心商业区进入到居民相对集中的社区,也拓展了他们的发展空间。另一方面鼓励连锁经营。由于长期以来,我国的社区商店规模较小,就近进货为主,导致进货价格高、质量不易保证、经营品种少;再加上提供服务有限,管理也不规范很难满足居民消费的需求。而社区连锁店将分散理财点的零售网点组织起来,形成具有足够规模化的企业,与传统的社区商店比,明显具有制度优势、效益优势与发展优势。
具体体现在:首先可以通过科学的制度安排,集中力量办事,可以统一资金调运、统一人事管理、统一经营战略、统一采购、计划、广告业务,统一开发和运用整体性事业,以大规模的资本势力同制造商、金融界、政府部门、媒体等打交道,在培养、使用人才,共享信息与现代化管理手段等方面,也都可以发挥规模优势。其次,由于连锁经营实现了商业活动的标准化、专业化和统一化,先进的营销技术可以在连锁企业内共享,投资成本的风险又可以在连锁企业内进行分摊,从实现了规模效益和降低了商品的成本。还有,连锁商店通过连锁体系的销售网络和销售渠道与消费者相联系,解决了大批量销售与消费者分散需求之间的矛盾,提高了企业的组织化程度,降低了交易费用,增强了企业的销售能力与市场竞争能力。

总之,在社区商业建设中,要突破以往的思维定式,按照“以人为本”的原则,从社区商业的发展规划入手,在社区商业的秩序建设上下功夫,不仅考虑到人们的物质消费,还要考虑到人们不断提高与拓展的精神需求的保证和满足,让人们体会到,社区商业是家的延伸。

参考文献:
1、李定珍 . 中国社区商业概论. 北京:中国市场出版社,2004.3
2、李飞 . 零售王 . 北京:北京经济学院出版社,1995
3、潘云官 . 活力苏州──2004年6月15日在中科大苏州研究院的演讲
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